住宅のリースバックに新ガイドライン。10月1日施行、持ち家の方が知っておきたいポイント
ご自宅を売却して、そのまま賃貸で住み続ける「リースバック」。老後資金の確保や住み替えの手段として注目されていますが、契約内容を十分に理解しないまま契約し、後悔するケースも指摘されています。
こうした状況を受け、国土交通省は「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」を策定しました。このガイドラインは、令和8年（2026年）10月1日に施行されています。持ち家の方が知っておきたいポイントをご紹介します。
リースバックとは
自宅を事業者に売却して代金を受け取り、売却後は毎月賃料を払って同じ家に住み続ける契約形態です。売買と賃貸借がセットになっている点が特徴です。
固定資産税や大規模修繕費の負担がなくなる場合がある一方で、次のような点には注意が必要です。
・毎月の賃料負担が生じます
・賃借人になるため、住宅の改変や設備の設置に制限を受けます
・契約内容によっては、希望する期間住み続けられない可能性があります
・買い戻せる場合もありますが、条件や価格の確認が必要です
なぜガイドラインが作られたのか
全国の消費生活センター等に寄せられたリースバックの相談件数は、令和4年度の116件から、令和5年度は227件、令和6年度は242件と増え、令和7年度も214件と高い水準が続いています。
契約後に「支払う賃料の合計が短期間で売却価格を超えてしまうと気づいた」「売買契約の解約を申し出たら高額な違約金を請求された」といった事例も報告されています。背景には、賃料、契約の種類（普通借家か定期借家か）、契約期間、解除、修繕費の負担など、大切な情報が売主に十分伝わらないまま契約に至るケースがあることが挙げられています。
ガイドラインのポイント
対象となるのは、居住中の自宅の売買と賃貸借が一体となった取引のうち、買主が宅建業者であるもの、または宅建業者が売買を媒介・代理するものです。宅建業者には、信義誠実の原則や禁止事項に関する宅建業法の規定が適用されることが明確になりました。
1. 大切な事実を故意に告げないことの禁止
リースバックでは、売買の内容だけでなく賃貸借の内容も「判断に重要な影響を及ぼす事項」にあたると明確化されました。主な例は次のとおりです。
・買戻し特約の有無と内容
・契約解除や違約金に関する事項
・賃料の額、支払時期・方法
・契約期間や更新に関する事項（定期借家契約かどうかを含みます）
・修繕費用の負担区分
・業者が第三者に物件を譲渡する可能性と、その場合の賃貸借への影響
故意に告げない行為は禁止されます。うっかり告げなかった場合も、信義誠実義務に抵触するおそれがあるとされています。
2. 「押し買い」にあたる不適切な勧誘の禁止
断ったのに勧誘を続ける、迷惑な時間帯に電話や訪問をする、深夜や長時間にわたって勧誘する、契約を判断する時間を与えない、といった行為が禁止されています。
3. 「対応することが望ましい事項」
法的な義務ではありませんが、売買価格と賃料の算定根拠の説明や、売却代金が賃料の何か月分にあたるかといった説明を、可能な範囲で行うことが望ましいとされています。告知事項を書面で交付することも望ましいとされています。
違反した宅建業者には、指示や業務停止命令、免許取消し等の監督処分で対処されます。
契約前に確認したいチェックポイント
ガイドラインを踏まえ、契約前に次の点を確認しましょう。
・賃料の総額は、何年住むと売却代金に近づくのか
・定期借家か普通借家か、何年住めるのか、更新できるのか
・買戻しは可能か、その条件と価格はいくらか
・解約時の違約金はいくらか
・修繕費はどちらが負担するのか
・重要な説明は書面でもらえたか
その場で決めず、複数の事業者の条件を比べ、納得できるまで時間をかけることが大切です。
困ったときは
契約前の不安や契約後のトラブルは、お住まいの地域の消費生活センター（消費者ホットライン「188」）にご相談ください。国土交通省も、リースバックの特徴や利用時のポイントをまとめた「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しています。
大切なご自宅の売却です。内容を正しく理解したうえで、慎重にご判断ください。
参考資料（出典）
・国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」（令和8年7月）
・国土交通省「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法ガイドラインの策定」
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_fr3_000001_00034.html
・独立行政法人 国民生活センター 報道発表資料（令和7年5月21日）https://www.kokusen.go.jp/news/data/n20250521_1.html
※相談件数はガイドライン注記に基づきます。
投稿時のメモ（記事には含めないでください）
・本文は約2,000字です。表や装飾を使わず、箇条書きは「・」にしてあるため、WordPressでもStudioでも崩れにくい形です。
・見出しは「##」で記しています。WordPress（ブロックエディタ）では貼り付けると見出しに変換されます。Studioでは貼り付け後に見出しスタイルを設定してください。
・国土交通省ページのURLは、正確なものを確認できていないため入れていません。出典欄に追記してください。国民生活センターのURLはガイドライン注記から転記したものです。
・根拠は国土交通省のガイドラインと概要資料に限定しました。ご添付のRETIOメルマガは同じ内容のため、根拠としては使っていません。
・「消費者ホットライン188」は添付資料にはない情報です。公開された案内ですので、公開前に消費者庁のサイトでご確認ください。
HTML版や、文字数の増減版も作成できます。
記事原稿
タイトル案
住宅のリースバックに新ガイドライン。10月1日施行、持ち家の方が知っておきたいポイント
本文
ご自宅を売却して、そのまま賃貸で住み続ける「リースバック」。老後資金の確保や住み替えの手段として注目されていますが、契約内容を十分に理解しないまま契約し、後悔するケースも指摘されています。
こうした状況を受け、国土交通省は「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」を策定しました。このガイドラインは、令和8年（2026年）10月1日に施行されています。持ち家の方が知っておきたいポイントをご紹介します。
リースバックとは
自宅を事業者に売却して代金を受け取り、売却後は毎月賃料を払って同じ家に住み続ける契約形態です。売買と賃貸借がセットになっている点が特徴です。
固定資産税や大規模修繕費の負担がなくなる場合がある一方で、次のような点には注意が必要です。
・毎月の賃料負担が生じます
・賃借人になるため、住宅の改変や設備の設置に制限を受けます
・契約内容によっては、希望する期間住み続けられない可能性があります
・買い戻せる場合もありますが、条件や価格の確認が必要です
なぜガイドラインが作られたのか
全国の消費生活センター等に寄せられたリースバックの相談件数は、令和4年度の116件から、令和5年度は227件、令和6年度は242件と増え、令和7年度も214件と高い水準が続いています。
契約後に「支払う賃料の合計が短期間で売却価格を超えてしまうと気づいた」「売買契約の解約を申し出たら高額な違約金を請求された」といった事例も報告されています。背景には、賃料、契約の種類（普通借家か定期借家か）、契約期間、解除、修繕費の負担など、大切な情報が売主に十分伝わらないまま契約に至るケースがあることが挙げられています。
ガイドラインのポイント
対象となるのは、居住中の自宅の売買と賃貸借が一体となった取引のうち、買主が宅建業者であるもの、または宅建業者が売買を媒介・代理するものです。宅建業者には、信義誠実の原則や禁止事項に関する宅建業法の規定が適用されることが明確になりました。
1. 大切な事実を故意に告げないことの禁止
リースバックでは、売買の内容だけでなく賃貸借の内容も「判断に重要な影響を及ぼす事項」にあたると明確化されました。主な例は次のとおりです。
・買戻し特約の有無と内容
・契約解除や違約金に関する事項
・賃料の額、支払時期・方法
・契約期間や更新に関する事項（定期借家契約かどうかを含みます）
・修繕費用の負担区分
・業者が第三者に物件を譲渡する可能性と、その場合の賃貸借への影響
故意に告げない行為は禁止されます。うっかり告げなかった場合も、信義誠実義務に抵触するおそれがあるとされています。
2. 「押し買い」にあたる不適切な勧誘の禁止
断ったのに勧誘を続ける、迷惑な時間帯に電話や訪問をする、深夜や長時間にわたって勧誘する、契約を判断する時間を与えない、といった行為が禁止されています。
3. 「対応することが望ましい事項」
法的な義務ではありませんが、売買価格と賃料の算定根拠の説明や、売却代金が賃料の何か月分にあたるかといった説明を、可能な範囲で行うことが望ましいとされています。告知事項を書面で交付することも望ましいとされています。
違反した宅建業者には、指示や業務停止命令、免許取消し等の監督処分で対処されます。
契約前に確認したいチェックポイント
ガイドラインを踏まえ、契約前に次の点を確認しましょう。
・賃料の総額は、何年住むと売却代金に近づくのか
・定期借家か普通借家か、何年住めるのか、更新できるのか
・買戻しは可能か、その条件と価格はいくらか
・解約時の違約金はいくらか
・修繕費はどちらが負担するのか
・重要な説明は書面でもらえたか
その場で決めず、複数の事業者の条件を比べ、納得できるまで時間をかけることが大切です。
困ったときは
契約前の不安や契約後のトラブルは、お住まいの地域の消費生活センター（消費者ホットライン「188」）にご相談ください。国土交通省も、リースバックの特徴や利用時のポイントをまとめた「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しています。
大切なご自宅の売却です。内容を正しく理解したうえで、慎重にご判断ください。
参考資料（出典）
・国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」（令和8年7月）
・国土交通省「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法ガイドラインの策定」https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_fr3_000001_00034.html
・独立行政法人 国民生活センター 報道発表資料（令和7年5月21日）https://www.kokusen.go.jp/news/data/n20250521_1.html
※相談件数はガイドライン注記に基づきます。
